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第一步：初步选定项目
本阶段，最主要的是广泛搜集房源信息，通过阅读楼书、参观样板间、听销售人员介绍项目情况等方式，对商品房的位置、环境、户型、价格等进行综合比较，初步确定所要选定的项目。
第二步：审查五证
初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房内／外销预／销售许可证》尤为重要。
在审查时，应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内／外销预／销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因
此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。
第三步：签订认购书
如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，下一步便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时
间、违约责任等主要条款。
目前认购书当中纠纷较多的主要是定金处理。目前有些开发商在预／销售许可证取得前即与购房人签订认购书，此类认购书是不具备法律效力的。若买方在签订正式预／销售契约前要求退还定金，开发商应予退还。对于认购书中将定金写成订金的，若买方放弃购买要求退还定金，亦应退还。
第四步：签署正式购房契约
认购书签订后，您即应着手准备签署正式契约。目前北京市国土资源和房屋管理局监制的购房合同（下称主契约）主要有以下四种：《北京市内销商品房预售契约》、《北京市外销商品房预售契约》、《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市外销商品房买卖契约》。前两种合同主要适用于以预售方式销售的商品房；后两种合同适用于现房销售。
关于现房，目前存在很多误解。事实上，法律意义的现房是指开发商已经取得大产权的房屋。正是基于此，《北京市内销商品房买卖契约》和《北京市外销商品房买卖契约》中均要求开发商填写已经取得的产权证号码。未取得大产权证的，不得以现房销售。买方在签约前应清楚以上分类，并要求卖方提供正确的带有统一编号的合同文本。在正式签约前，卖方一般会提供以上契约的复印件，买方应要求将契约中相关内容填写清楚；卖方要求签订补充契约的，也应将合同文本事先出示给买方。买方应将以上文本与卖方提供的楼书等有关资料进行对照。对于楼书中承诺的但合同中未约定的内容应作为重点与卖方进行磋商，并及时（尤其应在认购书约定的正式签约时间前）将修改、补充意见反馈给卖方。 在签约过程
中，买方尤其应注意在合同中不要留有空白之处，对合同中的修改部分应要求双方签章确
认。对于主契约的附件部分，买方尤其应加以注意。附件一的房屋平面图应要求卖方标明功能、面积，最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、电梯、保安等设施与服务标准。附件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位，应依据有关规定核实其分摊部位是否符合法律规定。除签署主契约外，买卖双方可就主契约未尽事宜签订补充契约，就房屋的使用率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领等有关问题进行约定。签约完成后，买方应按合同约定的付款方式支付购房款。
第五步：办理预售登记手续
由于目前大多数购房人采取银行按揭方式支付房价款，按照银行按揭的有关规定，借款人应将应由其保存的经过预售登记的预售契约正式抵押给银行，于是出现了购房人签约后手中没有购房契约原件的情况，这种情况对购房人极为不利，甚至有个别开发商未经购房人同意擅自对合同文本进行修改，严重损害了购房人的利益。因此，律师建议购房人签约时应争取留存一份合同副本。办理预售预购登记手续的同时，买卖双方还应向房地产交易管理部门分别缴纳房价款总额万分之五的印花税。
第六步：申请银行按揭
目前购房人获得银行按揭的方式主要有三种：一是公积金贷款；二是个人住房商业贷
款；三是组合贷款。购房人可根据所选定项目及自身的实际情况选择合适的贷款方式。申请公积金贷款的手续应按照您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处）的要求办理，提供相应的证明文件，并进行评估、购买保险等。
第七步：办理入住手续
本阶段是购房合同履行的重要阶段，也是买卖双方最容易发生纠纷的阶段。购房人在办理入住手续时应首先要求开发商提交《北京市建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》。房屋为居住用途的，还应要求开发商提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在对房屋进行验收后，购房人应缴清剩余房价款，与开发商指定的物业管理公司签署经房地产管理部门核准的物业管理合同，按物业管理合同约定缴纳物业管理费，领取房屋钥匙，整个房屋接收工作即告完成。
第八步：申领产权证
目前的产权证申领一般要经过立契过户、权属登记、缴纳契税和交易手续费等与房屋交易有关的税费等过程，最终才能取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。由于购房人取得小产权证的前提是开发商取得大产权证和其他手续完备，因此，购房人有必要在补充协议中要求开发商提供办理产权证所需全部材料的期限，或者与开发商约定开发商为购房人办理产权证的期限，并应约定违约责任。在申领产权证阶段购房人应当交纳的税费主要有契
税、交易手续费、其他杂费及公共维修基金。
《建设用地规划许可证》问答
1、如何办理《建设用地规划许可证》？
答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。
2、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？
答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准
的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。
3、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？
答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性
质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
4、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？
答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。
5、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？
答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。
6、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？
答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。《商品房销售管理办法》（建设部88号令）规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人
的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
7、某物业加建两层，开发商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？
答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。
8、什么是套内使用面积系数？
答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。
9、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？
答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
10、什么是建筑容积率？
答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。
11、什么是绿地率？
答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
12、什么是绿化覆盖率？
答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
商品房现售问答（一）
1、什么是商品房现售？
答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
2、房地产现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。
3、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
4、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？
答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。
5、房地产销售广告应当包括哪些内容？
答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广
告。
6、在房地产广告中，不得包含哪些内容？
答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
7、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？
答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。
8、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？
答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。
9、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？
答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。
10、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？
答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
11、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？
答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法
律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号
的，不得使用该称号。
12、开发商销售商品房有哪些方式？
答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品
房。
13、开发商不得采取哪些方式销售商品房？
答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
14、销售代理委托书包含哪些内容？
答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
15、在开发商处购房时，开发商应当明示那些事项？
答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；
（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；
（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。
在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
16、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？
答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
17、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？
答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续
期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
18、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？
答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。
19、公共开放空间可以出售或转让吗？
答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。
商品房现售问答（二）
1、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？
答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。
2、商品房的计价方式是否可以自由选择？
答：从2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。
3、商品房建筑面积如何计算？
答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
4、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
5、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？
答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
6、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？
答：在预售期间，可向开发商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。
7、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？
答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
8、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？
答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面
积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。
9、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？
答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组
成。
10、什么是套内房屋使用面积？
答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计
算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风
道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
11、什么是套内墙体面积？
答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面
积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
12、什么是套内阳台建筑面积？
答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
13、什么是房屋的共有建筑面积？
答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
14、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？
答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面
积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
15、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？
答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。
16、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？
答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
17、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？
答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
18、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？
答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房
价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面
积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
19、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？
答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过±3％以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
20、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？
答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把
关，维护业主对“分摊共用建筑面
积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。
21、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？
答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理
费, 实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变。
22、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？
答：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
23、按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？
答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围
内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
24、什么是房屋的基底面积？
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
25、什么是房屋的建筑面积？
答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
26、什么是房屋的公用建筑面积？
答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机
房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。
27、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？
答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。
28、购房的建筑面积包括哪些部分？
答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
29、什么叫宗地图？
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
30、什么叫证书附图？
证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
购房产权过户中的法律障碍
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
依据《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》，利用军队房地产进行房地产开发并出售给地方的，无论数量多少，都必须经过总后勤部审批。否则就是无权处分，而无权处分则应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。
四、要细分房屋产权的性质，对于下列形式产权的房屋，不但要按上述第二条说明的情况分析是否存在限制产权转让的情况，还要按照具体的规章、政策、本地规定等进行进一步分析。
1、 经济适用住房
2、 房改房；
3、 安居（解困）房；
4、 乡产权房
5、 军产房
总之，房屋产权过户是一个看似简单但实际上却挺复杂的法律问题。同样是可以居住的房屋，但却因该房屋开发手续的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否设有负担的不同导致这些房屋能否过户存在不同的情况。所以打个形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其转让流通的自由性和受到的限制是不同的。在实际购房过程中，购房者可按上面提供的思路对卖方及拟购房屋进行必要的分析和调查。让卖方出示产权证、预售许可证等相关的证件，并到有关部门核实相关证件的真
伪。同时应让卖方在购房合同中作出必要的保证和承诺。在房地产交易市场管理不够规范和透明的地方，购房者可以请房地产专业律师提供帮助。
什么是签约须知
购房者在售楼处签完认购书后，一般销售方还要向购房者发放《签约须知》，其主要内容一般包括：①签约地点；⑧购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司授权文件、公章等前去签约；③购房者若委托他人签约，有关委托书的说明；④有关付款凭证的说明；⑤应缴纳的税费说明：①契税，房价款的4％；②印花税，房价款的0.05％；⑤买卖手续费，房价款的0.5％，向房地产交易所交付；④产权登记费，0.3元／平方米，向房屋土地登记事务所交
付；⑤权证工本费：4元/份；⑥产权证印花税：5元/份。
二手房交易手续
1. 了解房屋产权状况，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
2. 订立买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。
3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准
后，交易双方才能办理立契手续。
5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。
至此二手房的房屋买卖行为全部完成。
二手房买卖合同这些条款不能少
目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道，与房地产一级市场相比较，二手房市场显得规模更小、零散、随意、交易主体多样、情形复
杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》及有关规定，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法
等，以免出现欺诈情况。
二、标的本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属
等。
三、价款这是很重要的内容，主要写明总价款；付款方式，付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等。
五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付等。
六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条
款。
七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件等。
八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件等。
九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 |
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